Dans les grandes villes où l’encadrement des loyers s’applique, de plus en plus de bailleurs s’assoient sur la règle. Selon le sixième baromètre de la Fondation pour le logement, publié début septembre, 37 % des annonces de location dépassent le loyer-plafond légal, soit cinq points de plus qu’il y a un an et neuf de plus qu’en 2024. Un chiffre qui interroge sur l’efficacité réelle d’un dispositif censé protéger les locataires dans près de 70 communes tendues.
Un dispositif de moins en moins respecté
L’étude s’appuie sur plus de 10 000 annonces publiées entre août 2025 et août 2026. Elle confirme une tendance déjà observée les années précédentes : plus le marché locatif est tendu, plus les propriétaires sont tentés de fixer un loyer supérieur au plafond autorisé, quitte à s’exposer à un recours. Le complément de loyer, censé rester exceptionnel et justifié par des caractéristiques réelles du logement, est de plus en plus utilisé comme simple variable d’ajustement.
Le phénomène ne touche pas seulement les grandes métropoles : il s’inscrit dans un marché de l’immobilier français en pleine recomposition, où la reprise des transactions ne profite pas de la même façon à tous les segments du parc locatif.
Paris, l’élève le moins discipliné
C’est à Paris que la situation se dégrade le plus vite : la part des annonces non conformes y est passée de 31 % à 46 % en un an, ce que la Fondation qualifie de « dégradation inédite ». À l’inverse, dans les métropoles régionales où l’encadrement est en vigueur depuis cinq ans, le respect des règles progresse plus nettement : 12 % d’annonces non conformes à Montpellier, 17 % à Bordeaux et 26 % à Lyon. Un écart qui semble indiquer que l’ancienneté du dispositif, et l’habitude qu’en prennent les acteurs locaux, jouent un rôle aussi important que les contrôles eux-mêmes.
Comment vérifier si votre loyer respecte le plafond
Avant de signer un bail dans une zone soumise à l’encadrement, quelques vérifications simples permettent d’éviter une mauvaise surprise :
- Consulter le loyer de référence applicable à son quartier sur le site de la préfecture ou de la mairie concernée ;
- Comparer le loyer proposé au loyer de référence majoré, qui constitue le plafond légal ;
- Vérifier que le bail mentionne explicitement le loyer de référence et, le cas échéant, le complément de loyer justifié ;
- Demander par écrit au bailleur la justification de tout complément de loyer appliqué.
Que faire en cas de dépassement
Un locataire qui constate un dépassement dispose d’un délai de trois ans après la signature du bail pour demander la mise en conformité du loyer. La démarche passe d’abord par une mise en demeure amiable adressée au bailleur, puis, en l’absence de réponse, par une saisine de la commission départementale de conciliation avant un éventuel recours au tribunal. Du côté des propriétaires, mieux vaut miser sur des leviers reconnus pour améliorer la rentabilité d’un bien sans franchir la ligne rouge réglementaire, à l’image des pistes présentées dans ces stratégies pour optimiser un investissement locatif.
Pour les locataires lassés de cette course au loyer, l’achat reste une option à étudier sérieusement, notamment grâce à des dispositifs comme le prêt à taux zéro pour les primo-accédants, qui peut alléger sensiblement le coût d’un premier achat.
Questions fréquentes
Dans quelles villes l’encadrement des loyers s’applique-t-il ?
Le dispositif concerne près de 70 communes classées en zone tendue, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier, chacune avec ses propres loyers de référence fixés par arrêté préfectoral.
Le complément de loyer est-il toujours légal ?
Il ne l’est que si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation, clairement justifiées et mentionnées dans le bail. À défaut, il peut être contesté et remboursé.
Que risque un propriétaire qui dépasse le plafond ?
Il s’expose à une baisse forcée du loyer par décision judiciaire ou de la commission de conciliation, ainsi qu’au remboursement des sommes perçues en trop depuis la signature du bail.
Sources
Cet article a été rédigé avec l’aide d’une intelligence artificielle. Politique éditoriale
