Après deux années de repli quasi continu, le marché français de l’immobilier ancien envoie des signaux contrastés. Si les prix restent globalement orientés à la baisse sur un an, l’activité retrouve un volume plus conforme à la normale, et surtout, un écart net se creuse entre appartements et maisons. Un phénomène moins commenté que la simple courbe des prix, mais qui en dit long sur les arbitrages des acheteurs en 2026.
Des prix qui reculent, mais moins vite qu’en 2024
Selon les dernières estimations des notaires de France, les prix des logements anciens reculeraient d’environ 0,6 % sur un an à fin juillet, après une hausse trimestrielle de 0,2 % enregistrée au premier trimestre par l’Insee. Le rythme de baisse ralentit donc nettement par rapport aux années précédentes, où les corrections dépassaient parfois 4 % sur douze mois dans certaines métropoles.
Le volume des transactions, lui, s’améliore : environ 949 000 ventes ont été recensées sur les douze derniers mois à fin mai, un niveau qui se rapproche du fonctionnement jugé « normal » du marché avant la remontée des taux de 2022-2023.
Appartements contre maisons : un décrochage inédit
C’est sans doute l’enseignement le plus intéressant de cette rentrée : les deux typologies de biens ne suivent plus la même trajectoire. Les maisons afficheraient un recul proche de 0,9 % sur un an, contre seulement 0,3 % pour les appartements. Plusieurs explications se recoupent : le coût de l’énergie et des travaux de rénovation pèse davantage sur les maisons individuelles, souvent plus anciennes et plus énergivores, tandis que les appartements urbains bénéficient de la demande locative et d’une meilleure liquidité à la revente.
Cette divergence redessine aussi la géographie du marché. Des villes comme Rennes, Toulouse, Montpellier, Strasbourg ou Bordeaux affichent une reprise des transactions plus rapide que les plus grandes métropoles, portées par un parc de logements collectifs important et des prix restés plus accessibles que Paris. Le littoral atlantique et méditerranéen reste, lui, particulièrement recherché, avec des hausses de prix comprises entre 1 % et 4 % sur un an dans plusieurs secteurs prisés.
Le crédit se stabilise, sans revenir aux niveaux d’avant 2022
Du côté du financement, la situation s’est apaisée. Le taux moyen des crédits immobiliers s’est établi autour de 3,30 % en juillet, avec les meilleurs profils empruntant autour de 3,1 % à 3,44 % sur vingt ans selon les enseignes. Les banques ont globalement gelé leurs barèmes par rapport au mois précédent, tout en surveillant de près la remontée des taux obligataires, qui pourrait peser sur les prochaines révisions.
Cette stabilité, même à un niveau plus élevé qu’avant la crise des taux, redonne mécaniquement un peu de pouvoir de négociation aux acheteurs : les vendeurs acceptent plus souvent une décote qu’il y a un an, en particulier sur les maisons nécessitant des travaux.
Ce qu’il faut retenir pour un projet d’achat
- Les appartements se maintiennent mieux que les maisons, notamment dans les métropoles régionales dynamiques.
- Le diagnostic énergétique pèse de plus en plus dans la négociation du prix, surtout pour les maisons anciennes.
- Les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3,3 %, sans retrouver les niveaux très bas d’avant 2022.
- Le prix moyen national se situe désormais entre 3 000 et 3 200 €/m², avec de fortes disparités régionales.
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Questions fréquentes
Pourquoi les appartements résistent-ils mieux que les maisons ?
Les appartements bénéficient d’une meilleure liquidité à la revente et d’une demande locative soutenue en zone urbaine, alors que les maisons, souvent plus anciennes, subissent davantage le poids des travaux de rénovation énergétique dans la négociation.
Les taux de crédit immobilier vont-ils encore baisser ?
Rien ne l’indique pour l’instant : les taux se sont stabilisés autour de 3,3 % cet été, mais les banques restent attentives à la remontée des taux obligataires, qui pourrait limiter toute nouvelle détente à court terme.
Quelles villes affichent la reprise la plus nette ?
Rennes, Toulouse, Montpellier, Strasbourg et Bordeaux enregistrent une reprise des transactions plus rapide que les plus grandes métropoles, tandis que le littoral atlantique et méditerranéen continue de voir ses prix progresser.
Sources
Insee — Prix des logements anciens, 1er trimestre 2026
Notaires de France — Marché immobilier 2026, une reprise progressive
Pretto — Analyse des taux immobiliers, août 2026
Cet article a été rédigé avec l’aide d’une intelligence artificielle. Politique éditoriale
