Faites appel à un spécialiste pour une estimation pointilleuse de la valeur vénale de votre local commercial

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Crédits : Twenty20

Qu’importe le bien immobilier, il faut déterminer avec justesse son prix de vente pour l’intérêt du vendeur et de l’acheteur. Toutefois, il y a des différences dans l’estimation suivant le type de bien. Pour la cession d’un local commercial, plusieurs facteurs sont à considérer pour une estimation pointilleuse de sa valeur vénale. Pour une meilleure estimation d’un bien commercial, il n’y a rien de mieux que de faire appel à un véritable spécialiste.

Les éléments influant la valeur vénale d’un local commercial

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Crédits : Twenty20

C’est uniquement un vrai spécialiste en immobilier commercial qui est apte à estimer un bien commercial. Mise en vente d’un local commercial après un héritage, il prend en compte plusieurs critères, et c’est très différent de ceux d’une maison ou d’un appartement. Le critère qu’il considère pour estimer la valeur vénale d’un local commercial est la situation géographique. Il prend en compte le prix de vente au m² dans le quartier. Il analyse aussi la visibilité, la fréquentation et l’accessibilité. Mais ce n’est pas suffisant pour expertiser votre local commercial, il faut aussi tenir compte d’autres critères comme son état. Un bien commercial neuf est 10 à 30 % plus cher qu’un autre à rénover. L’autre point est l’aspect esthétique et pratique, ça englobe la présence d’un ascenseur si c’est en étage, le parking, le volume, la cave, le jardin… N’oublions pas les équipements et les agencements, la superficie réelle pondérée du local commercial, l’état d’entretien, la qualité des accessoires, la possibilité d’adaptation à l’exploitation, la linéaire de la façade…

Les diverses méthodes d’estimation

  • Un local commercial libre: Suivant le profil de l’acheteur, on trouve 2 méthodes : la méthode utilisateur et la méthode investisseur. La première consiste à comparer au m² pondérée, c’est l’unité de référence. Pour une comparaison précise, il faut tenir compte des locaux commerciaux semblables aux alentours. La deuxième repose sur la capitalisation de la potentielle valeur locative. L’investisseur avantage le loyer potentiel dans les conditions d’une fixation à l’américaine sans droit d’entrée. Ce loyer est la valeur locative escomptée par comparaison directe ou par reconstitution en décapitalisation le droit au bail. Le taux en capitalisation prend en compte la situation financière, les frais de mutation et la sécurité du placement en rapport à la localisation du local commercial.
  • Un local commercial occupé: Dans ce cas-là, l’estimation se base sur le revenu net via l’application du taux de rendement résultant de l’observation du marché. Les investisseurs considèrent les clauses du bail, la destination, l’emplacement, les charges exorbitantes, les facilités d’exploitation, la surface financière du preneur ainsi que le niveau locatif, les modalités de révision, les possibilités de déplafonnement et la date de renouvellement. Le taux de rendement est appliqué au loyer net suivant le rapport COB. S’il est possible de profiter d’une revalorisation, on minore le taux de rendement, et si le loyer est supérieur à la valeur locative, on capitalise cette dernière en rectifiant l’estimation d’un local commercial par adjonction du flux actualisé de surloyer lors de la période prévisible de la durée.

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